随着阳光城、正荣等一批信奉高周转的闽系房企传奇落幕，以建发股份为代表的新闽系趁势崛起，完成新老交替。

闽系更迭

(资料图片仅供参考)

建发股份准备吃下美凯龙（601828.SH）控制权，没有收获市场热宠，相反，股价连续两日下跌，这笔 A 吃 A 的交易变得扑朔迷离。

对于公司来说，与美凯龙结合，主要是出于补齐商业运营短板的考虑，而后者价值近千亿的投资性房地产，同样诱人。

自 2020 年以来房住不炒的政策定调，地产行业经历了一轮前所未有的洗牌，也让建发股份（600153.SH）抓住机会逆势发力，成为行业里一匹黑马。

2022 年，旗下建发房产，以 1703.2 亿元销售额首次跑进前十；另一家子公司联发集团，以年销售额 289.1 亿元，位列第 52 位。两家房企在克而瑞年度榜单排名，分别较上年上升 8 位和 12 位。

世茂、正荣、阳光城等典型闽系，曾在地产市场和资本市场赚足了风头，也遭遇高杠杆、高周转的反噬，在南墙上撞得头破血流。

大浪淘沙的地产新周期里，闽系房企的行业排名一落千丈。唯有建发系、国贸控股以及象屿集团等国资背景的闽系房企趁势崛起，完成了一轮交替。

地产黑马

建发股份并不是一家纯粹的地产商。2021 年，公司来自供应链运营收入 6115 亿元，占收入总额的 86.39%，房地产业务收入 963.1 亿元，只占 13.61%。

但两大业务对公司利润贡献天差地别。供应链运营业务 2021 年毛利率仅为 1.49%，远低于同期房地产业务 16.76% 的毛利率。前者贡献公司利润的 36.12%，后者贡献占比高达 63.88%。

这就形成了供应链业务兜底，房地产业务突进的格局。在行业低谷期里，建发股份成功逆袭。

建发股份的房地产业务，主要靠建发房产、联发集团两大主体运营。公司控股股东是厦门国资下属建发集团。基于此，当大多数房企收缩阵线时，公司扩张底气十足。

2018 年，公司新增计容建筑面积为 642.14 万平方米，此后迅猛增长。2021 年，新增计容建达到 1343.9 万平方米。

公司在拿地上毫不手软，2021 年以多元化方式获得 114 宗土地，全口径拿地耗资约 1576 亿元。据克而瑞数据，2022 年，建发房产新增土地货值 908.5 亿元，位列行业第 10 位。

大量土地储备做后盾，公司销售规模高速增长。2018 年至 2021 年，合同销售金额从 735.98 亿元增至 2175.65 亿元，年均增速超过 40%。

2022 年，国内房地产市场继续残酷的洗牌和分化，高周转时代结束，经营稳健的房企脱颖而出，国企和央企的优势更加明显。

建发股份的供应链业务资金量大，可在某种程度上反哺地产业务，建发房产和联发集团得以大肆扩张。

不过，在具体经营上，建发系低调谨慎的简直不像闽系。即便是在合作方的选择上，也更青睐国企、央企，比如华发、保利以及地方城投机构漳州城投等，对风险控制如履薄冰。

另外，其国资背景，在融资方面更有优势。去年发行的不超过 50 亿元、150 亿元公司债务，均为固定利率。随着年末融资端口放松，建发系企业建发国际，顺利完成 4500 万股配售事宜，合计募资 8 亿港元。

建发系房企 2009 年从厦门走向福建全省，2016 年进入南京、杭州及深圳市场。截至去年底，公司业务遍布全国 70 多座城市，全国性战略初显。据开源证券 12 月 6 日研报，建发股份在手货值近 4000 亿元。

在行业低谷期冲高，加上今年房地产政策利好释放，建发的房地产业务今年表现或能更好。

不过，随着房地产业务扩张，建发股份负债规模逐年上升。截至 2022 年 9 月，公司短期借款从 2021 年底的 89.99 亿元增至 2022 年 9 月末的 248.17 亿元，同期，流动负债总额增加 1411 亿元。

此外，公司盈利能力逐年疲软，2019 年至 2021 年，净利率分别为 2.41%、1.89% 和 1.55%，2022 年前三季度为 0.93%。